《海南省安居房管理辦法》政策解讀

一、制定背景和依據

住房問題關系千家萬戶切身利益。省委、省政府高度重視住房保障工作，把解決好本地居民和引進人才住房問題作為推動海南自由貿易港高質量發展的重要民生工程、民心工程，積極探索推進住房保障領域實踐創新，于2020年在部分市縣啟動安居房建設試點工作，收到了良好社會效果。在總結前期試點工作經驗基礎上，2021年12月，省人大常委會頒布了《海南自由貿易港安居房建設和管理若干規定》（以下簡稱《若干規定》），確立了安居房建設和管理的基礎性制度，為安居房建設發展提供了法制保障。2025年9月，省人大常委會根據安居房發展新形勢，對《若干規定》作了修正。根據《若干規定》要求，為進一步完善安居房政策制度，規范安居房建設管理，提升安居房保障工作水平，省住房和城鄉建設廳牽頭制定了《海南省安居房管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）。《管理辦法》是《若干規定》的重要配套政策文件，也是做好我省安居房建設管理工作的具體指南。

二、主要內容

《管理辦法》共有六章節，四十八條條文。第一章為總則，主要包括制定依據、適用范圍、基本原則、各級政府和職能部門職責等方面內容。第二章為規劃與建設相關規定，主要包括安居房發展規劃編制、年度計劃制定、建設籌集方式、項目選址、土地供應出讓、建設標準、房源管理等方面內容。第三章是申請與配售相關規定，主要包括安居房申請原則、申請條件、申請方式、審核程序、保障資格管理、銷售價格與產權、輪候選房、不動產登記、閑置房源處置等方面內容。第四章是供后管理相關規定，主要包括安居房使用管理、封閉流轉、產權處置、上市交易、申請完全產權、換購住房、司法處置、房產繼承、變更權利人、住宅專項維修資金繳交等方面內容。第五章是監督管理相關規定，主要包括安居房信息化監督管理、檔案管理、社會監督等方面內容。第六章是附則，主要包括安居房相關政策銜接、配套政策規定、申購條件相關補充條款等方面內容。

三、重要條款解讀

（一）加強安居房供給調節。自2020年以來，我省已累計開工安居房11萬余套，已配售安居房5萬余套，仍有庫存竣工房源和在建房源共計6萬余套，可以有效覆蓋未來一個階段本地居民和引進人才的住房剛性需求，安居房發展下一步將從大規模集中建設階段轉入以需求為導向調節供給的新階段。因此，《管理辦法》第九條提出，安居房建設、籌集堅持以需定建、以需定購原則，市縣政府應根據住房保障預期目標、綜合考慮本地安居房供需平衡情況，統籌制定年度安居房建設籌集計劃并報送省住房和城鄉建設部門審核，安居房銷售比例低、去化周期長的市縣，原則上不得申報安居房年度建設籌集計劃，不得開工建設新項目和籌集新房源。通過從安居房供給“源頭”加強管控，一方面有利于促進安居房實現供需平衡，另一方面有利于維護房地產市場健康穩定。

（二）強化安居房建設質量管理。社會各界十分關注安居房建設質量問題。我省于2022年制定了《海南省安居房建設技術標準》（DBJ46-062-2022），為安居房建設提供技術指導。住房城鄉建設部于2025年3月發布《住宅項目規范》，提升住宅項目建設提出了新要求。《管理辦法》在第十四條明確要求，安居房項目建設應當嚴格履行法定建設程序，嚴格執行現行國家、行業和本省相關全文強制性規范和技術標準規定，落實《海南省安居房建設技術標準》，按照本省有關政策規定采用綠色建筑、裝配式建筑和全裝修建設方式，鼓勵使用智能建造技術，進一步加強安居房建設質量管控，提升安居房建設品質。

（三）優化安居房準入條件。《管理辦法》以《若干規定》為依據，結合實際，細化優化了安居房準入條件。一是擴大安居房政策保障覆蓋面，將持有居住證并已連續簽注2年以上的非本省戶籍居民家庭納入安居房保障政策覆蓋范圍，為符合條件的本省常住居民家庭解決住房困難問題提供支持；二是優化申請人住房狀況、繳納基本養老保險狀況等方面申請條件，有利于促進“職住平衡”，支持符合條件的城鎮居民改善住房條件和農業轉移人口在城鎮獲得安居房保障；三是在調整安居房申購主體、申購條件等方面賦予市縣政府相應的權限，使市縣政府可以根據國家政策要求，以及本地住房保障能力、住房需求等實際情況變化，及時優化完善安居房準入條件，更好地適應地方經濟社會發展以及人才引進等工作需要。 

（四）明確閑置房源處置措施。《若干規定》第十五條對閑置安居房房源處置作出了規定。《管理辦法》據此在第二十九條中對安居房閑置房源處置條件、處置方式作了細化，規定新建和配建的安居房項目經過至少3輪集中配售后仍剩余房源的，且剩余房源閑置時間超過12個月的，經報市縣政府研究批準后，可由政府有關機構或企事業單位回購，依照有關規定用作其他類型保障性住房或安置房等，或者由項目開發企業補繳相應的土地出讓金、城市基礎設施配套費等費用后轉為市場化商品住房自行處置，為安居房開發建設企業盤活閑置房源資產提供政策支撐。 

（五）完善安居房供后管理制度。《若干規定》第十四條規定對安居房的封閉流轉、上市交易和產權處置等作了基本規定。《管理辦法》按照《若干規定》確立的基礎制度框架，在第三十一至第三十四條中進一步細化了安居房供后管理相關規定，明確購房人簽訂購房合同滿5年，可以向當地住房保障實施機構申請將安居房上市交易，或申請取得安居房完全產權。購房人將安居房申請上市交易的，當地住房保障實施機構在同等條件下有優先購買權；安居房被上市交易或者被住房保障實施機構優先購買的，購房人按其持有的70%安居房產權份額獲得出售住房總價款的相應部分。購房人申請取得安居房完全產權的，應向市縣住房保障實施機構補繳價款。《管理辦法》中按照惠民利民原則明確了補繳價款的具體計算公式，使得購房人家庭購買安居房后持有住房年限越長，取得完全產權所需繳納的價款越少，結合住房折舊、政府合理折讓等因素計算，15年后可以無償申請取得安居房完全產權，充分體現讓利于民的理念，增加購房群眾獲得感，同時也有利于鼓勵購房人家庭落實“房住不炒”要求，堅持長期扎根海南、服務海南。

（六）做好安居房新舊政策銜接。我省2020年曾印發《海南省人民政府辦公廳關于開展安居型商品住房建設試點工作的指導意見》（瓊府辦〔2020〕21號）、《海南省人民政府辦公廳關于解決全省基層教師和醫務人員住房問題的指導意見》（瓊府辦〔2020〕22號）。本次印發的《管理辦法》對安居房管理制度作了優化。為了保障安居房承購人的利益，《管理辦法》在第四十三條中按照有利于保障安居房承購人的原則對安居房新舊政策銜接問題作了規定，明確《管理辦法》施行前已配售的安居房，可以適用《管理辦法》中的供后管理政策。